Phân tích nguyên nhân dự án Rice City Long Châu chậm thu hồ sơ so với dự kiến

Phân tích nguyên nhân dự án Rice City Long Châu chậm thu hồ sơ so với dự kiến
Tổng quan dự án Rice City Long Châu
Rice City Long Châu là dự án nhà ở xã hội quy mô lớn tại quận Long Biên, Hà Nội, do liên danh Him Lam Thủ Đô và BIC Việt Nam làm chủ đầu tư.

Dự án gồm 3 tòa chung cư (CT1, CT2, CT3) với tổng 1.980 căn hộ (1.699 căn để bán, 245 căn thuê-mua và 36 căn tái định cư). Công trình khởi công cuối 2024 (tòa CT1) và đầu 6/2025 (tòa CT2, CT3), dự kiến hoàn thành vào Quý IV/2027.

Rice City Long Châu nằm ở vị trí đắc địa (phường Thượng Thanh, quận Long Biên) cách trung tâm ~5km, đối diện khu công viên hồ Ngọc Thụy, nên nhận được sự quan tâm rất lớn từ người dân. Giá bán dự kiến ban đầu: Tháng 6/2025, chủ đầu tư công bố giá bán trung bình tạm tính khoảng 26–27 triệu đồng/m² – mức cao kỷ lục đối với dự án nhà ở xã hội mới tại Hà Nội. Với mức này, căn hộ nhỏ nhất ~32m² giá ~864 triệu, lớn nhất ~77m² giá ~2,08 tỷ đồng.

Mức giá “kịch trần” này cao hơn dự án NOXH Hạ Đình trước đó (25 triệu/m²), được lý giải do chi phí đầu tư dự án cao (xây 3 tầng hầm, tiện ích cao cấp ngang chung cư thương mại) và giá vật liệu tăng. Dù giá cao, nhu cầu mua vẫn bùng nổ: chỉ trong đợt đăng ký ban đầu, hàng chục nghìn người nộp đơn, website dự án thu hút trên 75.000 lượt truy cập – báo hiệu tỷ lệ “chọi” rất cao khi mở bán. Kế hoạch thu hồ sơ ban đầu và diễn biến thực tế

Kế hoạch dự kiến: Chủ đầu tư đã mở cổng đăng ký mua nhà trực tuyến đến hết ngày 16/6/2025 để người dân bày tỏ nguyện vọng mua. Theo thông tin công bố thời điểm đó, thời gian tiếp nhận hồ sơ (hồ sơ giấy kèm xét duyệt chính thức) được dự kiến vào cuối Quý II hoặc đầu Quý III/2025 – tức khoảng cuối tháng 6 đến đầu tháng 7/2025. Sau khi thu hồ sơ, kế hoạch là ký hợp đồng mua bán trong Quý III–IV/2025 và bắt đầu bàn giao căn hộ từ Quý III/2027. 

Thực tế triển khai: Đến cuối tháng 7/2025, việc thu nhận hồ sơ vẫn chưa diễn ra, chậm hơn so với mốc dự kiến đầu tháng 7. Chủ đầu tư vẫn chưa công bố lịch thu hồ sơ chính thức, khiến nhiều người mua sốt ruột chờ đợi. Lượng hồ sơ quan tâm quá lớn đã dẫn đến hiện tượng một số cá nhân, môi giới lợi dụng tình hình: chào mời làm hồ sơ “suất mua” trái phép và thu phí “dịch vụ” 30–150 triệu đồng để đảm bảo “trúng suất” – đây là hành vi lừa đảo mà chủ đầu tư và cơ quan chức năng đã cảnh báo.

Trên thực tế, chủ đầu tư khẳng định dự án chưa mở bán, chưa nhận hồ sơ, mọi thông tin rao nhận hồ sơ hay hứa hẹn suất mua bên ngoài đều là giả mạo. Chính quyền địa phương cũng đã lên tiếng nhắc nhở người dân chỉ nộp hồ sơ theo hướng dẫn chính thức, tránh bị các “cò” lợi dụng.

Chi nhánh Trung tâm Phục vụ hành chính công Hà Nội tại Long Biên ghi nhận lượng người hỏi nộp hồ sơ tăng đột biến liên quan đến dự án này, buộc cơ quan chức năng phải tăng cường cảnh báo về các thủ đoạn lừa đảo và hướng dẫn người dân chờ thông báo chính thức.

Chính sách mới từ 1/7/2025 tác động đến việc định giá bán, một nguyên nhân quan trọng dẫn tới sự chậm trễ là thay đổi chính sách quản lý giá bán nhà ở xã hội có hiệu lực từ 1/7/2025.

Cụ thể, Nghị định 192/2025/NĐ-CP cho phép chủ đầu tư tự quyết định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội thay vì phải chờ Sở Xây dựng thẩm định phê duyệt như trước đây. Từ 1/7, doanh nghiệp căn cứ phương pháp tính giá và lợi nhuận định mức để tự xác định giá bán, thuê mua NOXH, thuê đơn vị tư vấn thẩm tra chi phí trước khi chốt giá. Chủ đầu tư chỉ cần gửi hồ sơ giá bán cho Sở Xây dựng để công khai trên cổng thông tin, và sau khi dự án hoàn thành sẽ nộp hồ sơ quyết toán để Sở kiểm tra. Nếu kiểm tra sau này cho thấy giá thành thấp hơn giá đã bán, chủ đầu tư phải hoàn trả chênh lệch cho người mua; nếu cao hơn thì không được thu thêm của khách.

Quy định mới bãi bỏ bước phê duyệt giá trước vốn mất nhiều thời gian, trao quyền chủ động về giá cho doanh nghiệp (nhưng vẫn giữ trần lợi nhuận định mức tối đa 10% như trước đây và yêu cầu kiểm toán, giám sát chống trục lợi).

Ảnh hưởng tới dự án: Đối với Rice City Long Châu, chính sách mới mở ra khả năng điều chỉnh tăng giá bán so với mức tạm tính ban đầu. Trước 1/7, mức giá 26–27 triệu/m² vẫn là con số “dự kiến tạm tính” và phải chờ Sở Xây dựng Hà Nội phê duyệt chính thức.

Tuy nhiên, ngay sau 1/7, việc phê duyệt này không còn bắt buộc – chủ đầu tư có thể xem xét tính toán lại giá bán theo khung mới để đảm bảo không bỏ lỡ lợi ích khi chi phí đầu vào tăng. Dư luận (Trung Thái) phỏng đoán chủ đầu tư đang muốn xin nâng giá bán căn hộ, bởi vậy họ tạm hoãn việc thu hồ sơ để chờ áp dụng mức giá mới có lợi hơn. Thực tế, thông tin về giá bán đã được chủ đầu tư gỡ khỏi mục tin tức trên website dự án sau 1/7, càng cho thấy mức 26–27 triệu/m² chỉ là tạm tính và có thể sẽ được điều chỉnh khi mở bán chính thức.

Việc lùi thời điểm thu hồ sơ thêm vài tuần giúp doanh nghiệp có thời gian hoàn tất thủ tục áp dụng khung giá mới (ví dụ: thuê đơn vị thẩm tra chi phí, xây dựng hồ sơ giá tự tính gửi Sở Xây dựng công khai ). Điều này nhằm đảm bảo khi ký hợp đồng mua bán (dự kiến Quý III/2025) họ có thể áp dụng mức giá điều chỉnh theo đúng quy định mới, tránh phải ký với giá cũ thấp hơn rồi sau đó không được thu thêm chênh lệch.

Như vậy, chính sách tự định giá từ 1/7/2025 là “con dao hai lưỡi”: Một mặt, nó giúp rút ngắn thủ tục hành chính cho NOXH (bỏ khâu duyệt giá trước, kỳ vọng đẩy nhanh tiến độ mở bán), nhưng mặt khác lại tạo động lực để chủ đầu tư tạm hoãn mở bán ngay trước mốc 1/7 nhằm tối ưu giá bán. Trường hợp Rice City Long Châu cho thấy, trong ngắn hạn chính sách mới có thể khiến dự án chậm thu hồ sơ hơn dự kiến ban đầu (vì doanh nghiệp chờ qua ngày hiệu lực để hưởng lợi về giá). Tuy nhiên, về lâu dài, chính sách này được kỳ vọng thúc đẩy nhiều dự án NOXH triển khai nhanh hơn (giảm thời gian chờ phê duyệt, khuyến khích nhà đầu tư tham gia).

Yếu tố sáp nhập hành chính địa phương ảnh hưởng thủ tục, bên cạnh câu chuyện giá bán, một yếu tố khách quan khác dẫn đến chậm trễ là việc sắp xếp lại đơn vị hành chính tại Hà Nội từ 1/7/2025. Theo nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, từ ngày 1/7 một số phường tại quận Long Biên đã sáp nhập, điều chỉnh địa giới để tinh gọn bộ máy. Cụ thể, khu vực phường Thượng Thanh (cũ) – nơi dự án tọa lạc – được nhập vào các phường mới. Phường Bồ Đề (mới) được thành lập trên cơ sở nhập toàn bộ phường Ngọc Lâm, phần lớn diện tích và dân số các phường Ngọc Thụy, Gia Thụy, Bồ Đề (cũ), và một phần phường Thượng Thanh cùng Long Biên.

Như vậy, từ 1/7, địa chỉ hành chính của dự án thay đổi: thay vì thuộc phường Thượng Thanh (cũ), nay khu đất dự án nằm trong ranh giới phường Bồ Đề (mới). Sự thay đổi địa giới này kéo theo việc cập nhật thủ tục giấy tờ liên quan dự án. Chủ đầu tư phải điều chỉnh các thông báo, văn bản cho phù hợp với tên phường mới.

Thực tế ngày 3/7/2025, Công ty BIC Việt Nam đã ra thông báo cập nhật địa chỉ trụ sở và dự án theo quy định sắp xếp đơn vị hành chính có hiệu lực từ 1/7. Địa điểm nộp hồ sơ dự kiến cũng được điều chỉnh: trước đây người mua có thể nộp tại UBND phường sở tại cũ, thì nay sẽ nộp tại UBND phường Bồ Đề (mới) theo thông tin công bố ricecitylongchau.com . Việc phải chuyển giao đầu mối tiếp nhận hồ sơ từ phường cũ sang phường mới có thể đã khiến công tác tổ chức thu hồ sơ chậm lại, do cần thời gian để kiện toàn bộ máy hành chính phường mới, tập huấn cán bộ tiếp nhận hồ sơ, cũng như phối hợp giữa chủ đầu tư với chính quyền sở tại sau sáp nhập.

Ngoài ra, thủ tục công bố thông tin dự án phải thực hiện lại theo đơn vị hành chính mới. Chủ đầu tư đã tiến hành công bố công khai thông tin dự án theo Nghị định 100/2024, đăng tải trên website dự án ngày 11/6/2025, trong đó nêu rõ địa điểm, quy mô, đối tượng, thời gian dự kiến nộp hồ sơ,... Song đến 1/7, do thay đổi địa danh hành chính, có khả năng một số nội dung cần hiệu chỉnh và bổ sung thông tin (ví dụ: đóng dấu xác nhận lại, cập nhật tên phường mới trong các biểu mẫu hồ sơ đủ điều kiện).

Những công việc hành chính này, dù nhỏ, cũng góp phần khiến quy trình thu hồ sơ chưa thể bắt đầu ngay trong tháng 7 như kỳ vọng. Tóm lại, việc sáp nhập địa phương là yếu tố khách quan khiến dự án phải điều chỉnh kế hoạch thủ tục. Chủ đầu tư cần đảm bảo mọi thông tin pháp lý đều khớp với đơn vị hành chính mới trước khi tiếp nhận hồ sơ của người dân, nhằm tránh sai sót sau này. Điều này vô hình trung làm tiến độ thu hồ sơ “trượt” qua mốc đầu Quý III/2025, cùng lúc với tác động của chính sách giá mới nêu trên.

Phản hồi của chủ đầu tư, người mua và cơ quan chức năng trước tình hình chậm mở bán: 

Chủ đầu tư đã tích cực thông tin trấn an và phối hợp cùng chính quyền để xử lý các hệ lụy. Đại diện BIC Việt Nam nhấn mạnh dự án chưa bắt đầu thu hồ sơ và mọi thủ tục nộp hồ sơ sẽ tuân thủ đúng quy định, không thu bất kỳ khoản phí “ngoài luồng” nào.

Chủ đầu tư liên tục cảnh báo người dân không nghe theo môi giới hứa hẹn “chạy suất”, đồng thời hướng dẫn chuẩn bị hồ sơ kỹ lưỡng: từ tháng 3/2025 họ đã công bố mẫu hồ sơ và tài liệu hướng dẫn để người mua đủ điều kiện có thể tự hoàn thiện bộ hồ sơ đúng quy định. Điều này cho thấy dù lùi thời điểm thu hồ sơ, họ vẫn muốn người dân nắm rõ quy trình và sẵn sàng khi thời điểm đến. Về phía người mua, tâm lý nóng ruột và lo lắng là dễ hiểu khi thời hạn dự kiến qua đi mà chưa được nộp hồ sơ. Nhiều người chuẩn bị giấy tờ từ sớm, thậm chí có trường hợp tìm đến dịch vụ làm giả giấy tờ thu nhập để đủ điều kiện mua NOXH  – một thực trạng đáng báo động.

Cục Quản lý nhà (Bộ Xây dựng) đã lên tiếng rằng giá NOXH tăng cao những năm gần đây do chi phí đầu vào tăng, nhưng vẫn phải tuân thủ tiêu chí chất lượng như nhà thương mại. Điều này ngầm khẳng định việc kiểm soát đối tượng đủ điều kiện mua NOXH sẽ rất chặt chẽ, người dùng giấy tờ giả hoặc không đúng tiêu chuẩn thu nhập sẽ bị loại. Bởi vậy, cơ quan chức năng khuyến cáo người dân không nên tìm cách “lách luật” hay nhờ cò mồi, tránh “tiền mất tật mang”.

Chính quyền địa phương và Sở Xây dựng Hà Nội hiện đang phối hợp với chủ đầu tư để sớm thông báo lịch thu hồ sơ chính thức. Mục tiêu là đảm bảo quá trình nộp – xét duyệt công bằng, minh bạch cho hàng vạn người tham gia. Thành phố Hà Nội cũng rất quan tâm đến tiến độ dự án, bởi Rice City Long Châu nằm trong kế hoạch cung cấp 4.730 căn NOXH trong năm 2025 của Hà Nội, vượt chỉ tiêu Chính phủ giao 4.670 căn. Do đó, các bên đều nỗ lực để dự án không chậm hơn nữa.

Dự kiến, ngay sau khi hoàn tất khâu chuẩn bị (điều chỉnh giá và thủ tục hành chính), chủ đầu tư sẽ công bố rộng rãi thời gian và địa điểm thu nhận hồ sơ trên website dự án, cổng thông tin Sở Xây dựng và phương tiện truyền thông đại chúng. Khi đó, người mua có thể nộp hồ sơ trực tiếp tại phường hoặc trực tuyến theo hướng dẫn chính thức, không qua bất kỳ trung gian nào.

So sánh với các dự án NOXH khác dưới tác động chính sách mới Rice City Long Châu là một trường hợp điển hình diễn ra đúng thời điểm chuyển giao chính sách nên chịu ảnh hưởng rõ rệt. Trong khi đó, các dự án NOXH khác cũng sẽ chịu tác động nhưng mức độ khác nhau tùy giai đoạn triển khai.

Chẳng hạn, những dự án mở bán trước 1/7/2025 đã phải tuân thủ quy trình cũ (phê duyệt giá bán), còn các dự án bắt đầu sau mốc này có thể chủ động hơn về giá. Ví dụ, dự án NOXH UDIC Hạ Đình mở bán năm 2022–2023 với giá 25 triệu/m² đã qua khâu duyệt giá truyền thống; trong khi dự án Rice City Long Châu giờ có thể tự xác định giá (dự kiến cao hơn) mà không mất thời gian chờ phê duyệt của UBND thành phố.

Điều này cho thấy cùng một chính sách, mỗi chủ đầu tư sẽ có cách ứng xử khác nhau: doanh nghiệp nào “gặp thời” chính sách nới lỏng có thể tạm dừng để điều chỉnh kế hoạch, nhưng nhìn chung về dài hạn, chính sách mới sẽ hấp dẫn các chủ đầu tư NOXH hơn vì giảm bớt rào cản thủ tục. Ngoài Rice City Long Châu, thị trường Hà Nội sắp tới có thể chứng kiến các dự án NOXH lớn khác (ví dụ: Khu NOXH 37ha Đông Anh, NOXH tại Gia Lâm, v.v.) cũng áp dụng cơ chế tự quyết giá tương tự.

Nếu chi phí đầu tư tiếp tục tăng, không loại trừ khả năng mức giá NOXH mới còn tăng cao, thậm chí tiệm cận nhà thương mại giá rẻ. Khi đó, cơ quan quản lý có thể phải giám sát chặt chẽ để đảm bảo chủ đầu tư tính đúng, tính đủ chi phí chứ không lợi dụng tự định giá để nâng giá bất hợp lý . Mặt khác, những cơ chế ưu đãi khác (như miễn tiền sử dụng đất, lãi vay ưu đãi ~5,9% cho người mua NOXH dưới 35 tuổi và 6,4% cho chủ đầu tư NOXH đến hết 2025) vẫn đang được thực thi, kỳ vọng giữ cho giá NOXH ở mức hợp lý so với thu nhập người dân.

Các dự án NOXH khác nếu có điều chỉnh giá do chính sách mới cũng cần cân nhắc sức mua thị trường và mặt bằng chung, tránh đẩy giá vượt quá khả năng của đối tượng thụ hưởng. Kết luận Tóm lại, dự án Rice City Long Châu chậm thu hồ sơ so với kế hoạch chủ yếu do hai nguyên nhân chính:

- Thứ nhất là chủ động chờ áp dụng chính sách mới từ 1/7/2025 về cơ chế tự tính giá để điều chỉnh tăng giá bán, giúp chủ đầu tư tối ưu lợi nhuận trong khuôn khổ cho phép.

- Thứ hai là những vướng mắc hành chính do sáp nhập địa bàn phường tại Long Biên đúng thời điểm dự án sắp mở bán, buộc phải cập nhật lại thông tin và phối hợp với chính quyền phường mới, khiến thủ tục bị kéo dài. Bên cạnh đó, yếu tố khách quan khác như lượng quan tâm quá lớn dẫn đến nguy cơ trục lợi, lừa đảo cũng khiến chủ đầu tư và chính quyền phải thận trọng hơn, ưu tiên làm tốt khâu chuẩn bị thay vì vội vàng mở nhận hồ sơ. Dù bị chậm vài tuần so với dự kiến, động thái này nhằm đảm bảo quy trình bán hàng minh bạch, đúng luật và tối ưu hiệu quả cho cả doanh nghiệp lẫn người mua.

Trong bối cảnh Chính phủ đang đẩy mạnh chương trình nhà ở xã hội (với mục tiêu hoàn thành >100.000 căn NOXH trên cả nước trong năm 2025), kinh nghiệm từ dự án Rice City Long Châu cho thấy tính linh hoạt của chính sách có thể dẫn đến những điều chỉnh thực tế. Khi các vướng mắc về giá bán và thủ tục hành chính được tháo gỡ, dự kiến dự án sẽ sớm công bố thời gian thu hồ sơ mới.

Người dân quan tâm nên tiếp tục theo dõi thông tin chính thức từ chủ đầu tư và cơ quan chức năng, chuẩn bị hồ sơ kỹ lưỡng và cảnh giác với thông tin không chính thống, để nắm bắt cơ hội sở hữu nhà ở xã hội khi dự án chính thức mở bán.
noxhtrungthai.com kênh thông tin chính thống chuẩn xác và minh bạch nhất!
https://noxhtrungthai.com/-du-an-noxh-rice-city-long-chau-342533